최근 장기간 동안 보유한 대지를 양도한 박보유씨. 양도소득세가 없을 것으로 생각한 그는 세금이 많이 산출된다는 말을 듣고 상심해 있다. 과연 그 이유는 무엇일까?

장기보유특별공제는 토지, 건물 등 부동산의 양도에 있어, 보유기간에 따라 그 양도차익의 일정부분을 공제해주는 것을 의미한다. 박보유씨처럼 부동산을 장기간 동안 보유한 경우 ‘오래동안 보유했는데 세금이 있을라고?’라는 생각을 해보게 되는데, 꼭 그렇지만은 않은 것이 현실이다. 왜냐하면 장기보유특별공제는 그 적용에 다음과 같은 제한 사항이 있기 때문이다.

첫째. 장기보유특별공제 적용대상 자산의 제한. 장기보유특별 공제는 토지, 건물로서 보유기간이 3년이상인 경우에 적용한다. 다만, 3년이상 된 토지 및 건물이라 하더라도 비사업용토지의 양도(본인이 직접 농사짓지 않은 농지, 건축물이 없는 나대지, 부재지주가 소유한 임야등 토지 소유자가 본래의 목적으로 직접 사용하지 않은 토지), 1세대2주택 및 1세대3주택 중과대상 주택의 양도, 미등기양도에 대하여는 적용되지 않는다. 따라서 장기보유특별공제 대상에 해당하지 않는 부동산을 양도한다면, 오래보유한 것일수록 양도차익에서 차감해줄 장기보유특별공제가 없으므로 상대적으로 양도소득세가 많이 산출되기도 하는 것이다.

둘째. 장기보유특별공제 한도의 존재. 장기보유특별공제액은 양도한 자산의 양도차익 범위내에서 공제하는 것(1세대1주택일 경우 80%, 그 외 토지 및 건물의 경우 30%)이다. 따라서 양도차익이 발생한다면 그 차익의 전액에 대한 공제는 없으므로, 아무리 오래동안 보유하여도 양도소득세가 산출될 수 있는 것이다.

따라서 장기보유특별공제의 제한사항을 염두해 두고 부동산을 양도하기 전 본인의 부동산은 장기보유특별공제 대상에 해당되는지, 해당되지 않으면 해당될 수 있는 방법은 무엇인지 확인해 보고 매매에 임하는 것이 뒤늦은 후회를 방지하는 길이다.