미등기 양도자산이란 토지 및 건물등을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관해 등기를 하지 않고 양도하는 자산을 의미한다. 현행 세법은 미등기 양도의 경우 70%(주민세 7% 별도)의 세율을 적용하여 신고 및 납부하도록 함으로써 차익의 대부분을 회수해 가고 있는 실정이다.

하지만 미등기 양도한 경우라 하더라도 70%의 세율을 적용하지 않는 경우(미등기 양도 제외자산)도 있다. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의해 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산, 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산이 그것이다.

건축물을 건축하거나 대수선하려면 건축법에 의하여 건축허가를 받아야 하며, 건축주가 건축허가를 받은 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 허가권자에게 재차 사용승인을 신청해야 한다. 이에 허가권자는 검사(조례로서 검사를 하지 않을 수 있음)후 합격 건축물에 대해 사용승인서를 내주게 된다. 만약, 사용승인을 받지 못하면 특정한 경우를 제외하고는 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없게 되며, 등기 역시 불가능 하게 된다.

영광군 소재 상가나 주택은 신축한지 오래되어 건축법등의 위반을 이유로 등기하지 못하는 경우가 다수 존재한다. 이러한 건축물들이 수년에 걸쳐 한번씩 돌아오는 특정건축물 양성화 대상에도 해당되지 못하는 경우 등기가 되지 못한 체로 매매되고 있는 실정이다.

따라서 상당수의 영광군 소재 미등기 상가나 주택은 비록 미등기임에도 불구하고 양도시 70%의 세율을 적용받지 않는 예외 대상이 될 수 있다. 하지만 세무서에서는 양도시까지 등기를 하지 못하는 근거를 소명 요구하는 경우도 더러 있는바, 건축허가 내지는 사용승인을 받지 못한 양성화 불가한 불법 건축물임을 주장함과 동시에 미등기 양도를 통한 조세포탈 목적이 없었음을 적극적으로 입증하여 고율의 세부담에서 벗어날 필요가 있다.