계약의 해제란 이미 유효한 계약의 효력을 없애 그 계약이 최초부터 존재하지 않았던 것처럼 법률효과가 생기게 하는 것이다. 부동산 매매의 경우 불가피한 사정 또는 특별한 이유로 인해 당초 매매계약에 대하여 당사자간 합의하여 해제하고 소유권이 매수인(산 사람)에서 다시 매도인(판 사람)에게 환원될 수 있다. 이 경우 매매계약 합의해제의 사실관계에 따라 양도소득세가 부과될 수 있는데, 국세청은 부동산을 매매하고 소유권이전등기 및 매매대금 청산절차를 모두 거쳤다면 매매계약의 해제에도 불구하고 매도인에게 양도소득세를 과세하고 있다. 하지만 계약내용의 불이행등 대금청산 절차없이 단순히 소유권이전등기 절차만 완료된 경우로서 당사자 합의에 의한 계약해제로 소유권 환원됨이 확인된다면 처음부터 양도로 보지 않기도 한다.

물론, 계약해제는 처음부터 그 계약이 존재하지 않았다는 것이므로 매매계약시 대금의 청산 여부에 따라 양도소득세 부과대상 여부가 정해지는 것은 부당하다고 생각될 수 있다. 그럼에도 불구하고 실무적으로는 매매계약 합의해제로 소유권이 원상회복되었더라도 양도소득세가 과세되는 경우가 많다. 특히, 매매 후 상당한 시간이 흘렀거나, 매수인이 취득 후 상당기간동안 재산세를 계속 납부해 온 경우, 당초 매도인의 양도소득세 신고 또는 무신고로 인해 매도인의 양도소득세액을 세무서에서 결정한 경우등은 실무적으로 매매계약 합의해제를 하더라도 그 해제계약을 정상적인 것으로 보지 않는 경향이 있다. 또한, 이 경우 매매계약 합의해제로 매수인이 매도인에게 소유권을 환원시켜주는 행위도 재차 양도소득세가 부과될 수 있다.

따라서 부동산 매매계약의 합의해제를 통해 소유권을 회복시키고자 한다면 매매계약의 이행완료 여부, 양도소득세 납세의무의 성립 여부, 양도소득세 부과처분의 유무, 계약을 소급적으로 소멸시킬 객관적 사정변경 또는 부득이한 사유의 유무등 자신에게 유리한 주장을 펼 수 있는 상황인지 자문해보고 이를 이행하는 것이 바람직하다.

 

 

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